Der Immobilien - Blog aus Alsterdorf: Kaufen oder Verkaufen?

Kaufen oder Verkaufen? Das ist hier die Frage ...

... und dabei kommt es vor allem auf Ihre individuelle Situation an.

Wer heute Zeitungen ließt oder andere Presseorgane verfolgt, bekommt den Eindruck, die Immobilienpreis würden endlos steigen und wer jetzt nicht eine Immobilie kauft, hat selber schuld ...

 Bei genauem Hinschauen, fällt jedoch auf, dass immer nur von einzelnen Städten und dort auch von besonderen Lagen die Rede ist. Tatsächlich gibt es gar nicht "einen" Immobilienmarkt, sondern sehr viele verschiedene, die sich auch sehr unterschiedlich entwickeln. Zusätzlich ist auch die Ausgangssituation für eine derartige Entscheidung individuell sehr unterschiedlich.

 

Zunächst macht es einen großen Unterschied, ob die Immobilie zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage dient. Hier ist schon die Betrachtungsweise sehr unterschiedlich. Auch die Frage nach der geplanten Haltedauer spielt eine große Rolle. Diese beiden Fragen müssen vorab beantwortet sein. Sonst fehlt Ihnen der Rahmen, in den Sie Fragen und Antworten einbetten können.

 

Seit der Finanzkrise im Jahre 2008 sind die Immobilienpreise auf breiter Front stark angestiegen. Die Experten sind sich einig, dass dies insbesondere auch eine Folge des extrem niedrigen Zinsniveaus ist. Für Geldanlagen gibt es praktisch gar keine Zinsen mehr, gleichzeitig sind Hypothekendarlehen so günstig wie nie. Obwohl die Kaufpreise für Immobilie stark gestiegen sind, sind die Belastungen aus Finanzierungskosten stark gesunken. Man kann sich also mit der gleichen monatlichen Belastung wie vor 10 Jahren, heute einen erheblich höheren Kaufpreis leisten. Und viele Menschen tun das auch.

Im Ergebnis ist die Nachfrage stark angestiegen. Das Angebot ist aber nicht mitgewachsen, zum Teil sogar zurückgegangen. Der Preisanstieg bekommt also weitere Nahrung...

 

Aus der Erfahrung wissen wir, dass solche Zyklen endlich sind und es früher oder später zu einer Gegenbewegung kommen wird. Außerdem wissen wir, dass das Zinsniveau nicht mehr weiter sinken kann und es irgendwann zu einem Zinsanstieg kommen wird. Das Einzige, was wir nicht wissen, ist wann es soweit sein wird. Vieles spricht dafür, dass diese Veränderungen nicht kurzfristig eintreten werden. Sicher ist das aber - insbesondere in Anbetracht der vielen Unsicherheiten, die unsere Welt zur Zeit bietet - nicht.

 

Wer heute also eine Immobilie kauft weiß sicher, dass er dies in einem Markt tut, der schon eine lange Wachstumsphase hinter sich hat. Er weiß auch, dass er dies in einer Phase historisch niedriger Zinsen tut. In so einer Phase sind die Chancen auf Wertsteigerung eher gering und die Risiken von Wertverlusten eher gewachsen. Daher ist es von besonderer Bedeutung für etwaige Marktschwankungen vorzusorgen und Risiken, soweit möglich, zu vermeiden. Nur wer heute eine Immobilie auf Basis nachhaltiger Mieterträge sehr langfristig finanziert und eine hohe Tilgung von mindestens 3 % vornimmt, dürfte auch bei einem Marktabschwung gut zurecht kommen.

 

Also ist es besser zu verkaufen? Aber was mache ich dann mit meinem Geld...

 

...werden wir immer wieder gefragt. Es ist natürlich richtig, dass es für liquides Kapital kaum nennenswerte Anlagemöglichkeiten gibt. Auf der anderen Seite gibt es aber auch fast keine Inflation, so dass auch kein großer Werteverzehr eintritt. Die fehlende Anlagemöglichkeit für Verkaufserlöse ist zwar ein Argument, es darf aber nicht, wie es derzeit fast immer geschieht, als "Totschlag-Argument" missbraucht werden. Wer heute eine Immobilie, von der er sich eigentlich trennen möchte, aus diesem Grunde nicht verkauft, wird später in einem fallenden Markt nennenswert niedrigere Kaufpreise akzeptieren müssen, die zu deutlich größeren Nachteilen führen werden, als unverzinst "herumliegendes" Geld.

 

Nach meiner Überzeugung gibt es nur zwei vernünftige Vorgehensweisen bei Bestandsimmobilien. Entweder die günstige Zinssituation nutzen, die Immobilie in einen guten Zustand versetzen und dann langfristig halten, oder einen zeitnahen Verkauf anstreben. Dies kann auch mit einer teilweisen Umschichtung des Kapitals in andere Immobilientypen einhergehen. Insbesondere "echte" Gewerbeimmobilien, also solche für Handwerker, kleine Produktionen oder Lagerimmobilien kommen häufiger zu vergleichsweise hoher Rendite an den Markt. Natürlich bestehen hier auch andere Risiken als bei kleinteilig vermieteten Zinshäusern, aber es kann durchaus interessant sein, sich mit diesem Segment einmal zu beschäftigen.

 

 

Zum Autor: Axel Kloth ist Inhaber der Hamburger Hausmaklerfirma J. L. Völckers & Sohn KG und geschäftsführender Gesellschafter des Immobilienverwalters Theobald Danielen GmbH in Hamburg - Alsterdorf.

Von 1997 bis 2015 war er Vorstandsmitglied des IVD-Nord (vormals RDM Landesverband Hamburg), davon die letzten 5 Jahre als Vorsitzender. Seit Juni 2015 ist er Vizepräsident des IVD Bundesverband. Er lebt mit seiner Frau und vier Kindern in Hamburg Alsterdorf.

 

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Kommentare: 1
  • #1

    Andreas Förster (Freitag, 09 Juni 2017 15:26)

    Hey!

    Toller Beitrag! Ich empfehle auch jedem mit Bestandsimmobilien, sie Zeitnah loszuwerden. Die meisten würden dadurch einen großen Teil Gewinn machen, und können diesen sobald die Preise wieder abnehmen, re-investieren.

    LG

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